Tudi podjetniki se večkrat znajdemo v vlogi najemnika ali najemodajalca. Zelo pomembno je, da imamo najemna razmerja urejena, ne samo zaradi zahtev zakonodaje, ampak tudi zaradi ustreznosti poslovnega odnosa in dogovora med najemodajalcem in najemnikom, kot na primer glede višine najemnine, plačila stroškov, ipd.
V prispevku bomo malo pobliže osvetlili računovodski in davčni vidik poslovnega najema, to je najema prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost.
Vsak najem nastane z najemno pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki mora biti sklenjena v pisni obliki.
Najemnina
Najemnik mora plačevati najemnino mesečno in vnaprej, ter povrniti tudi vse stroške uporabe skupnih naprav in storitev v stavbi, razen če se s pogodbo ne dogovorita drugače.
Najemnina je dohodek iz oddajanja premoženja v najem. To je dohodek z oddajanjem nepremičnin (zemljišča, stanovanja, poslovni prostori, garaža, prostori za počitek in rekreacijo) in premičnin (oprema, bivalniki, prevozna sredstva) v najem. V najemnino ne sodijo in se ne obdavčijo obratovalni stroški, ki jih za najeto nepremičnino plačuje najemnik.
Najemnina in DDV
Najem nepremičnin, oz. zakup (tudi leasing) sodi med dejavnosti, ki so oproščene plačila DDV. Obdavčen pa je najem:
- garaže ali parkirnega prostora,
- najem sefa,
- najem trajno instaliranih strojev in opreme.
Oprostitev obdavčitve najema velja samo v primeru, da je s pogodbo dogovorjeno, za določeno obdobje, najemniku neovirano zasedati najete prostore na način, kot da bi bil lastnik, in da je iz te pravice izključena vsaka druga oseba. Če to ne velja, se najemnina obdavči z 22 % DDV.
Primer: oddajanje v najem predavalnice različnim uporabnikom – v tem primeru je najem obdavčen.
Izjava za DDV
V primeru, da sta tako najemnik kot najemodajalec zavezanca za DDV (ID za DDV), in ima najemnik pravico do odbitka celotnega DDV in bo najemnik uporabljal prostore za izvajanje obdavčljive dejavnosti, se lahko s pisno izjavo dogovorita o obračunavanju DDV za najem (22%). Če najemnik in najemodajalec izpolnjujeta navedene pogoje, morata preko sistema e-Davki, vsak pri svojem davčnem uradu, predložiti ustrezno izjavo.
Obratovalni stroški in DDV
V zvezi z obračunavanjem obratovalnih stroškov najemniku (voda, elektrika, ogrevanje, ipd.), je več možnosti, glede na dogovor v pogodbi.
- Najemnik poleg najemnine plačuje še obratovalne stroške, po računih dobavitelja. To pomeni, da bo najemodajalec zaračunal najemnino brez DDV in obratovalne stroške po stopnji DDV, ki velja za posamezno storitev.
- Obratovalni stroški so lahko všteti v najemnino (fiksna najemnina ne glede na višino teh stroškov). DDV se ne obračuna, razen v primeru predložitve izjav. Ima pa najemodajalec, tudi če izjave niso predložene, pravico do vstopnega DDV od prejetih računov za obratovalne stroške, ki se nanašajo na premoženje v najemu.
- Obratovalni stroški so všteti v najemnino, pri čemer je najemnina razdeljena na fiksni del (najemnina) in gibljivi del (obratovalni stroški). Oba dela se obravnavata kot eno, kar pomeni, da se DDV ne obračuna razen v primeru predložitve izjav. Tudi tukaj ima najemodajalec, tudi če izjave niso predložene, pravico do vstopnega DDV od prejetih računov za obratovalne stroške, ki se nanašajo na premoženje v najemu.
Obdavčitev z dohodnino
O obdavčitvi z dohodnino govorimo v primeru, kadar ima podjetnik ali podjetje premoženje v najemu od fizične osebe.
Davčna osnova za izračun dohodnine
Davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od tako doseženega dohodka.
Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja (če jih plačuje sam), ki ohranjajo njegovo uporabno vrednost, vendar se ti stroški priznajo samo na podlagi računov. Zahtevek (več o tem tukaj) bodo zavezanci prvič oddali do 15. 1. 2014, za leto 2013.
Akontacija dohodnine se zaračuna v višini 25 % od davčne osnove. Gre za cedularno obdavčitev, kar pomeni, da se dohodek iz oddajanja premoženja v najem ne bo več všteval v letno osnovo za odmero dohodnine (ne bo možno uveljavljati olajšav) in se ta 25 % davek šteje kot dokončni. Akontacija dohodnine se plača tudi, če je nižja od 20,00 EUR.
Akontacijo dohodnine izračuna plačnik davka (najemnik) kot davčni odtegljaj v obrazcu za obračun davčnega odtegljaja (REK-2) in ga obračuna in odtegne hkrati s plačilom najemnine.
Primer izračuna in obdavčitve najemnine:
bruto najemnina 500,00 EUR
normirani stroški(10%) 50,00 EUR
davčna osnova 450,00 EUR
akontacija dohodnine (25%) 112,50 EUR – plačilo DURS-u
neto najemnina 387,50 EUR – plačilo na TRR najemodajalca
Pri najemnem razmerju med fizičnimi osebami mora najemodajalec oddati Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, in sicer:
– če se premoženje oddaja za več mesecev v letu, 15. dneh po poteku tega obdobja (npr. do 15. 1. tekočega leta, za preteklo leto)
– v 15. dneh od prejema dohodka iz oddajanja premoženja v najem
Obrazec za leto 2013 in dodatna pojasnila je tukaj.
Poročanje na GURS
Od julija 2013 dalje je sprememba Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin uvedla nove obveznosti za najemodajalce. Podatke o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb bodo v Evidenco trga nepremičnin (ETN) med drugimi morali poslati tudi najemodajalci, fizične ali pravne osebe, ki so lastniki stavb ali delov stavb in jih oddajajo v najem.
Podatke je v ETN treba posredovati do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bila sklenjena najemna pogodba ali aneks k najemni pogodbi, sklenjen zaradi spremembe najemnine ali trajanja najema.
V ETN je potrebno do 15. 12.2013 poslati podatke o vseh aktivnih najemnih razmerjih, ki so bila sklenjena pred 1. 7. 2013 in so na ta dan še trajala. Pravne osebe, najemodajalci, morajo podatke v ETN sporočati preko spletne aplikacije GURS-a, najemodajalci fizične osebe, pa lahko te podatke sporočijo tudi po pošti, z obrazcem s strani GURS-a. Dodatna pojasnila s povezavo do aplikacije Prostor in obrazci najdete tukaj.
Vir: lastni viri, Računovodja.com, DURS